Türkiye’deki Kira Krizi Bir Piyasa Aksaklığı Mı? Yoksa Politika Tercihlerinin Yarattığı Bir Sosyal Çöküş Mü?
Prof. Dr. Onur Özsoy
Al Akhawayn University in Ifrane, Morocco
School of Business and Administration
Giriş
Kira bir fiyat olmaktan çıkıp bir yaşam riski haline geldiğinde, bir piyasa aksaklığı veya bir piyasa sorunu olmaktan çıkıp bir sosyal çöküş sorunu haline dönüşebilmektedir. Dolayısıyla bugün Türkiye’de kira artık sadece ekonomik bir değişken değil aynı zamanda sosyal bir sorun bir yaşam riskidir. Aileler evlerini yenileyip yenileyemeyeceklerini veya işlerine daha yakın bir yere taşınıp taşınamayacakları kaygısından ziyade; taşınmaya zorlanıp zorlanmayacakları kaygısı içeresindedirler. Genç yetişkinler evliliğe karşı oldukları veya evlenmeyi reddettikleri için değil, gelecek yıl nerede yaşayacaklarını tahmin edemedikleri için evlenmiyorlar veya evlenemiyorlar. Ebeveynler okulların kalitesinden çok çocuklarının aynı okulda kalıp kalamayacakları konusunda endişeleniyorlar.
Konut güvencesizliği normalleştiğinde bu türlü durumlar ortaya çıkmaktadır.
Kamuoyu tartışmaları genellikle kirayı daha çok enflasyon, göç veya inşaat maliyetlerinden kaynaklanan teknik bir sorun olarak ele alıyor. Bu faktörler önemli, ancak milyonlarca hanenin neden kira şoklarına bu kadar açık kaldığını açıklamıyorlar. Piyasalar fiyat hareketlerini tanımlar; ancak çalışan, vergi ödeyen ve kurallara uyan insanlar için barınmanın neden istikrarsız hale geldiğini açıklamazlar. Bu açıklama, politika tercihlerinde, kurumsal tasarımda ve gayrimenkulün siyasi ekonomisinde yatmaktadır.
Bu nedenle Türkiye’nin kira krizi sadece piyasa başarısızlıklarından ortaya çıkmış bir sorun değildir. Türkiye’de bu sorun, konutun öncelikle sosyal altyapıdan ziyade finansal bir varlık olarak ele alınıyor olmasından kaynaklanmakta ve bu nedenle de uzun vadeli tercihlerden kaynaklanan, piyasa fiyatları aracılığıyla ifade edilen bir sosyal meseledir.
Enflasyonun yavaşlamış olmasına rağmen, kira baskısı azalmadı
Resmi makroekonomik göstergeler, Türkiye ekonomisinin iyileşme yolunda olduğunu gösteriyor. Türkiye İstatistik Kurumu’na (TÜİK) göre, Ekim 2025’te yıllık tüketici fiyat enflasyonu %32,87, aylık enflasyon %2,55 ve 12 aylık hareketli ortalama %37,15 olarak gerçekleşti (TÜİK, 2025a, data.tuik.gov.tr).
Ancak hane halkları, “enflasyonu” ortalama olarak değil, bütçelerindeki en büyük kalemler aracılığıyla deneyimliyorlar. Konut da bu kalemlerden biridir. TÜİK’in 2024 Hane Halkı Tüketim Harcamaları raporuna göre, hane halkları tüketimlerinin en büyük payını %33,2 ile konut ve kira harcamalarına ayırmıştır (gıda ve alkolsüz içecekler ile ulaşımın önünde). (TÜİK, 2025b, data.tuik.gov.tr).
Dolayısıyla manşet enflasyon yavaşlasa bile, kira stresi yoğunlaşmış, kalıcı ve yerine başka bir şey koymak zor olduğu için yüksek kalabilir. İnsanlar, elektronik eşya tüketimini azaltmak veya tatili ertelemek gibi “daha az konut tüketemezler”.
Kiracıların gerçekte karşılaştığı durum: ilan bazlı kanıtlar
Kira baskısını gerçek zamanlı olarak anlamak için tüketici fiyat endeksleri yetersizdir. Daha net bir tablo, hane halklarının konut ararken karşılaştıkları durumları yansıtan ilan bazlı verilerden gelir.
sahibinden–BETAM Kiralık Konut Piyasası Görünümü, Haziran 2025 için metrekare başına ortalama istenen kiraları şu şekilde raporlamaktadır:
- Türkiye ortalaması: 234 TL/m² (BETAM, 2025) (betam.bahcesehir.edu.tr).
- İstanbul: m² başına 315,8 TL (BETAM, 2025) (betam.bahcesehir.edu.tr).
- Ankara: m² başına 238,5 TL (BETAM, 2025) (betam.bahcesehir.edu.tr).
- İzmir: m² başına 272,7 TL (BETAM, 2025) (betam.bahcesehir.edu.tr).
Aynı rapordaki yıllık kira artışları ise şöyledir:
- Türkiye genelinde: %32,7 (BETAM, 2025) (betam.bahcesehir.edu.tr).
- İstanbul: %40,4 (BETAM, 2025) (betam.bahcesehir.edu.tr).
- Ankara: %38,3 (BETAM, 2025) (betam.bahcesehir.edu.tr).
- İzmir: %36,4 (BETAM, 2025) (betam.bahcesehir.edu.tr).
Mesele sadece kiraların yükselmesi değil. Mesele, kira artışlarının konutun hane halkı harcamalarının çok büyük bir bölümünü oluşturmasıdır. Konut hane halkı bütçesinde önemli bir paya sahip olduğunda, “ılımlı” artışlar bile aileleri savunmacı davranışlara iter: akrabalarla birlikte yaşamak, kenar mahallelere taşınmak, çocukların okullarını değiştirmek, sağlık harcamalarını kısmak, beslenme kalitesini düşürmek veya gayri resmi borç almak. Bu eğilimler hane halklarının sosyal statülerini önemli ölçüde etkilemekte ve aileler üzerinde olumsuz ve kalıcı psikolojik etkiler yaratmaktadır.
İstanbul: Kira, tüm bir şehri nasıl yeniden düzenliyor?
İstanbul, kira baskısının kentsel yaşamı nasıl yeniden şekillendirdiğinin en açık örneğidir çünkü istihdam olanaklarını, göçü, turizm talebini ve spekülatif yatırımı tek bir yerde yoğunlaştırır. Ancak İstanbul’un gerçek önemi, bir işgücü piyasası motoru görevi görmesidir: işçiler iş yerlerine yakın yaşayamadıklarında, verimlilik, ulaşım maliyetleri ve sosyal uyum bozulur.
Merkez semtler: Pahalıdan erişilemez hale
Türk medyası, 2025 yılının ortalarında Kadıköy ve Sarıyer’deki ortalama aylık kiraların 60.000 TL’yi aştığını, bunun da birçok maaşlı ailenin ulaşamayacağı sembolik ve pratik bir eşik olduğunu bildirdi. Hürriyet Daily News Medya haberlerinin metodolojisi ve örneklem büyüklüğü değişebilse de, iddianın önemi tam lira rakamında değil; işaret ettiği şeydedir: Bir zamanlar profesyonel orta sınıfın büyük kesimlerine ev sahipliği yapan semtler erişilemez hale geliyor.
Bu olduğunda, şehir sadece “pahalı hale gelmiyor”. Ödeme gücüne göre ayrışıyor. Bu ayrışma tüketim veya yaşam tarzıyla sınırlı değil. Bu durum birçok ailenin yaşam biçimini kalıcı bir şekilde değiştirmektedir.
Merkezi bölgeler erişilemez olduğunda dışa doğru hareket başlar
Merkez bölgeler erişilemez hale geldikçe, haneler dışarıya doğru hareket eder. Ancak çevre bölgeler artık güvenli bir liman değildir çünkü buralara da talep artmıştır ve fiyatlar yükselmeye başlamıştır veya yükselmiştir.
İstanbul’un daha uygun fiyatlı semtlerinden biri olarak tanımlanan Arnavutköy’de, ilçe düzeyindeki değerleme verileri, 2025 yılının sonlarında ortalama kiranın metrekare başına 229 TL civarında olduğunu göstermektedir (lexlata.com.tr).
“Ucuz çevre” anlatısı, mesafenin gizli maliyetini de göz ardı ediyor. Bir hane kirayı göreceli olarak düşürebilir, ancak ulaşım için daha fazla ödeme yapabilir. Çocuk bakım destek ağlarından daha uzakta yaşayabilir. Günlük olarak işe gidip gelmek için saatler kaybedebilir ve bu saatler nötr değildir: ikinci bir işte çalışma, okuma, yaşlılara bakma, sivil hayata katılma ve çocukları denetleme yeteneğini azaltır.
Kriz köylere ve tarım arazilerinin etrafına kadar ulaşıyor
Kira baskısı şehir sınırlarında durmuyor. İstanbul, Çatalca ve Şile gibi köyleri, tarım arazilerini ve düşük yoğunluklu yerleşim modellerini içeren bölgeleri kapsar. Bu bölgeler, giderek artan bir şekilde, şehir merkezinden yerinden edilmiş hane halklarını ve “kaçış” veya ikinci ev arayan yüksek gelirli hane halklarını kendine çekmektedir.
Bu dinamik –kentsel yer değiştirme ile yaşam tarzı yatırımının buluşması– öngörülebilir bir sonuç doğurur: bu durum, yerel kiraların yükselmesine, mevsimlik kiralıklara baskıya ve bölgenin “kimin için” olduğuna ilişkin meseleleri de gündeme getirir ve yavaş bir kültürel değişime sebep olur. Bu, metropol konut baskısının kırsal bölgelere yakın bölgelere doğru ittiği bölgelerde küresel olarak görülen aynı modeldir, ancak Türkiye’de köy tabanlı ağlar, gayri resmi arazi kullanımı ve yerel geçim kaynakları kolayca bozulduğu için özel bir sosyal ağırlığı vardır.
İstanbul’un Ötesinde: Ulusal Bir Kırılganlık Modeli
Türkiye’nin kira krizini metropol bir sorun olarak tanımlamak cazip gelebilir. Veriler, ulusal düzeyde kira dalgalanmasına maruz kalma gibi daha endişe verici bir soruna işaret etmektedir.
BETAM’ın raporuna göre, Haziran 2025 döneminde ülkemizin bazı illerinde en yüksek yıllık kira artışları şu illerde gerçekleşti:
- Samsun: %45,9.
- Van: %42,0.
- Manisa: %41,7.
- Diyarbakır: %40,2.
Bu iller, ücretler, işgücü piyasaları ve konut stokları açısından önemli ölçüde farklılık göstermektedir. Ortak deneyimleri, daha derin bir yapısal soruna işaret etmektedir: Kira baskısı sadece “büyük şehir cazibesi” ile ilgili değildir. Hane halkının kırılganlığı ve istikrarlı, uygun fiyatlı kiralık seçeneklerinin eksikliği ile ilgilidir.
Aynı zamanda, BETAM, daha düşük yıllık artışlara sahip illeri de listeleyerek ülke genelindeki dengesiz dinamikleri göstermektedir. Ancak özellikle ücretlerin düşük olduğu ve kayıt dışı çalışmanın yaygın olduğu yerlerde düşük kira artışları otomatik olarak uygun fiyatlılık anlamına gelmez.
Kiracı koruması olmayan bir kiracı toplumu
Daha fazla hane halkı kirada yaşadığında kira baskısı politik ve sosyal olarak daha yıkıcı hale gelir.
TÜİK’in 2024 Aile İstatistikleri raporuna göre, bireylerin %56,1’i kendi mülklerinde yaşarken, %28’i kiracıydı. Bu sadece konut sahipliğiyle ilgili bir istatistik değildir. Bu, maruz kalma ile ilgili bir istatistik: toplumun büyük bir kısmı yapısal olarak kira artışlarına ve sözleşme güvencesizliğine karşı savunmasızdır.
Bir çok Avrupa ülkesinde olduğu gibi, kiracı ağırlıklı bir toplum istikrarlı olabilir. Fark, kurumsal yapıdadır. Bir çok Avrupa ülkesinde uzun vadeli kira sözleşmeleri, öngörülebilir kira belirleme rejimleri, güçlü kamu veya kar amacı gütmeyen kiralama sektörleri ve pratikte işe yarayan yasal uygulamalar mevcuttur. Bunlar olmadan kiracılık güvencesiz hale gelir.
Sistemin zayıflığını ortaya koyan acil yardım yöntemi: kira artışlarıında tavan fiyat uygulaması
Mevcut sistemin, sosyal çatışma olmadan enflasyon şoklarını absorbe edemiyor olması nedeniyle kira artışlarında uygulanan tavan uygulaması, artan sıkıntıya siyasi bir yanıttı. Ancak aynı zamanda kira krizinin önemli bir toplumsal sorun olduğunun itirafıydı.
Kira artış bedellerinde uygulanan %25’lik tavan 1 Temmuz 2024’e kadar konut kira yenilemelerine uygulanmıştır. Bu dönem sona erdikten sonra, artışlar genellikle 12 aylık ortalama TÜFE’ye (hukuki yorumlarda sıklıkla atıfta bulunulan Madde 344) bağlantı olarak özetlenen 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndaki genel yasal çerçeveye geri dönmüştür[1].
Sorun, kira düzenlemesinin doğası gereği yanlış olması değil. Sorun, kira düzenlemesinin Türkiye’de neye dönüştüğüdür. Bunu daha geniş bir konut paketi olmadan geçici bir yama yapmaya benzetebiliriz. Bu koşullar altında, kira politikası çözümden ziyade çatışma yönetimi haline gelir.
Ampirik araştırmalar tam olarak bu konuda uyarıyor. Büyük bir inceleme ve ampirik literatür, kira kontrollerinin kapsama giren birimler için kira artışını yavaşlatabileceğini, ancak dikkatli bir şekilde tasarlanmadığında daha geniş piyasa bozulmalarına ve yayılma etkilerine yol açabileceğini vurgulamaktadır. Bu, düzenlemeye karşı bir argüman değildir. Bu, arz, kamu seçenekleri ve yaptırımla birlikte akıllıca bir düzenlemeyi savunan bir argümandır.
Türkiye’de kira şoklarını artıran bir konut sistemini nasıl oluştu?
Kira krizini anlamak için, Türkiye’nin konut politikasının nasıl evrimleştiğini anlamak gerekir. Kira stresi sadece “bugünkü enflasyon” değildir. Kurumların ve teşviklerin uzun vadeli bir sonucudur.
Birinci aşama: 1980’ler-1990’lar ve kitlesel konutun kurumsallaşması
Türkiye’nin modern kitlesel konut dönemi, Toplu Konut İdaresi’nin (TOKİ) kurulmasıyla yakından ilişkilidir. Resmi TOKİ kayıtlarına göre, Türkiye’de toplu konut faaliyetleri 1984-2002 döneminde başlamıştır. TOKİ bu yıllardaki üretim ve finansman desteğini de içerecek şekilde yapılandırılmış ve faaliyetlerine başlamıştır.
Akademik ve profesyonel belgeler de kitlesel konut politikasını 1980’lerdeki reformlara ve yasal çerçevelere dayandırmaktadır; TOKİ, konut kıtlığı, gayri resmi yerleşimler ve finansman kısıtlamalarını ele almak için daha geniş bir girişimin parçası olarak 1984 yılında kurulmuştur.
Bu erken dönem önemlidir çünkü devletin bu alandaki rolünü ortaya koymaktadır. Bu dönemde doğru bir yaklaşımla, konut kurumsal kapasite gerektiren bir kalkınma sorunu olarak ele alınmıştır. Ancak o dönemde bile arazi, inşaat çıkarları, kentsel büyüme ve gayri resmi konut baskıları gibi sebeplerden kaynaklanan uygun fiyatlılık hedefleri ile siyasi ekonomi gerçeklerin örtüşmemesi gibi sorunlu durumlar mevcuttu.
İkinci Aşama: 2000’ler Dönüşümü – TOKİ’nin Baskın Bir Kentsel Aktör Olarak Rolü
Geniş bir akademik literatür, TOKİ’nin rolünün 2000’lerde nasıl önemli ölçüde genişlediğini, yasal ve kurumsal değişikliklerin otoritesini, arazi portföyünü ve uygulama kapasitesini nasıl güçlendirdiğini belgeliyor.
Bu genişleme, devletin konut inşa etme yeteneğini artırdı, ancak aynı zamanda konuya yaklaşımını büyük ölçekli kalkınmaya, kentsel dönüşüme ve inşaat odaklı bir büyüme modeline doğru kaydırdı. Konut sorunun uzun vadeli etkisi belirsizdi. Bu nedenle daha fazla konut üretilmedi, ancak şunu da vurgulamak gerekir ki uygun fiyatlılık ve kira istikrarı, konut sayısından daha fazlasını gerektiriyordu. Bunlar, istikrarlı bir kiralama sektörü ve mülk sahibi olmayanlar için korumalar gerektiren yapısal düzenlemelerdi.
Birçok ülkede, büyük ölçekli konut programları önemli bir kiralama veya maliyet-kiralama bileşenini içerir. Türkiye’de, sosyal konut genellikle mülkiyet modelleriyle daha sıkı bir şekilde bağlantılıyken, özel kiralama sektörü birçok hane için baskın kanal olmaya devam etti.
Üçüncü Aşama: 2010’lar-2020’ler—Enflasyon ve Belirsizlik Altında Konutun Değer Saklama Aracı Olarak Rolü
Makroekonomik oynaklık ve belirsizlikler arttıkça, konut giderek daha fazla değer saklama aracı haline geldi. Hane halkları ve yatırımcılar mülkü öncelikle bir riskten korunma aracı olarak gördüğünde, piyasa değişir; fiyatlar yükselir, beklentiler sertleşir ve kiralar varlık dinamiklerini takip eder.
İşte bu noktada kira krizi geçici bir şok olmaktan çıkmakta ve yapısal bir sorun haline gelmektedir. Sürekli enflasyon riski bağlamında, gayrimenkulü tasarruf yerine kullanan bir toplum, güçlü karşıt kurumlar mevcut olmadığı sürece, yükselen kiralar üretme eğiliminde olacaktır.
OECD’nin ülkeler genelinde konut üzerine yaptığı çalışmalar, uygun fiyatlılık sorunlarının sıklıkla, iş açısından zengin bölgelerde arzın talebi karşılayamaması ve istemeden erişimi kötüleştiren politika düzenlemelerinden kaynaklandığını vurgulamaktadır; bu nedenle tek seferlik önlemler yerine kapsamlı reform paketlerine ihtiyaç duyulmaktadır.
Dördüncü Aşama: Depremler, Yeniden Yapılanma ve Köy Boyutu
Türkiye’nin son deprem sonrası yeniden yapılanması, konut politikasının arazi, topluluk ve yerel geçim kaynaklarıyla nasıl etkileşimde bulunduğuna da dikkat çekmiştir. Uluslararası haberlerde, köylerin büyük ölçekli yeniden yapılanma ve TOKİ’nin genişleyen rolüyle bağlantılı arazi devirleriyle karşı karşıya kaldığı vakalar yer almaktadır.
Bu, kira krizi meselesi için önemlidir çünkü konut politikası sadece fiyatlarla ilgili değil arazi ve yerleşim düzenleri üzerindeki güçle de ilgilidir. Güçlü katılımcı ve uygun fiyatlılık güvenceleri olmadan büyük ölçekli kalkınma kapasitesi genişlediğinde, konut, bir sorunu çözerken başka sorunlar yaratan (yerinden edilme, miras kaybı ve kırsal toplulukların bozulması) yukarıdan aşağıya bir araç haline gelebilir.
Bu kriz nasıl oluşturuldu?
İşte rahatsız edici gerçek: Türkiye’nin kira krizi ekonominin bir gizemi değil. Politika önceliklerinin öngörülebilir bir sonucudur.
Konut politikası genellikle şunlara öncelik vermiştir:
- Üretim sayıları ve büyük projeler
- İnşaat odaklı büyüme anlatıları
- Tasarruf ve servet birikimi aracı olarak konut
Ancak şunları ihmal etmiştir:
- Ciddi bir kamu veya kar amacı gütmeyen kiralık konut sektörü
- Normal bir standart olarak uzun vadeli kiracı güvenliği
- Politika seçimlerini bağlayan uygun fiyatlılık ölçütleri
- Şeffaf, uygulanabilir kiralık konut yönetimi
Barınma finansal bir araç haline geldiğinde, güvensizlik sistemik hale gelir. Ve güvensizlik sistemik hale geldiğinde, kiralık konut krizi sadece ekonomik değil, aynı zamanda politik hale gelir; çünkü sistem tarafından korunan ve terk edilmiş hissedenleri yeniden şekillendirir.
Türkiye için kanıta dayalı çözümler
Politik sebeplerle yaratılan bir kriz, ancak yalnızca sorunun yapısına uyan politikalar dizayn edilerek ve uygulanarak çözüme kavuşturulabilir.
Çözüm Önerisi 1: Yeteri kadar büyük bir kamu ve sosyal kiralık konut sektörü oluşturmak. OECD’nin yapmış olduğu araştırma, uygun fiyatlı ve sosyal konut arzının erişimi istikrara kavuşturmada ve kapsayıcılığı desteklemede oynadığı rolü sürekli olarak vurgulamaktadır.
Her şeyden önce Türkiye’nin kiralık konut sektöründe bir istikrar sağlayıcıya ihtiyaç bulunmaktadır. Belirli bir ölçüt çerçevesinde ilgili kamu kuruluşlarını, belediyeleri, kooperatif veya kar amacı gütmeyen kuruluşları kapsayacak şekilde bir oluşumla inşa edilecek yeterli sayıdaki kiralık konut stoku şokları absorbe edebilecektir.
Bu pratikte şöyle gerçekleşebilir:
- Mülkiyetten ziyade uzun vadeli kiralık konut uygunluğunu hedefleyen ulusal bir program çerçevesinde konut üretilmeli ve ihtiyaç sahiplerinin kullanımına sunulması gerekir.
- Şeffaf kurallar belirlenmeli ve bekleme listeleri oluşturulmalı ve kiralık konut stoku adil bir şekilde ihtiyaç sahipleri arasında dağıtılmalıdır.
- Üretilecek kiralık konut fiyatlarının uygun olabilmesi ve uygun kalabilmesi için ulaşım maliyetlerini de dikkate alarak kiralık konut yerleşim yerlerinin ve ihtiyaç sahiplerinin işyerlerinin optimal bir şekilde konumlandırılmalıdır.
Başarı, kurdele kesme törenleriyle değil, göstergelerle ölçülmelidir:
Kiralık konut üretimi ve dağıtımının başarılı olabilmesi için aşağıdaki göstergeler çok önemlidir:
- Konut için eşik değerin üzerinde harcama yapan hane halkı oranı
- Tahliye ve anlaşmazlık oranları
- Okul hareketliliği (zorunlu nakil)
- Yer değiştirmeye bağlı olarak artan işe gidip gelme süreleri
Çözüm Önerisi 2: Kiracı güvenliğinin yasal düzenlemelerle koruma altına almak.
Güvensiz piyasalarda, kiracılar yaşamlarında meydana gelen aksaklıklar nedeniyle gizli bir “risk primi” öderler. Sözleşmeler kısa süreliyse ve anlaşmazlıklar yavaş çözülüyorsa, kiracılar savunmacı davranır ve piyasa daha sömürücü hale gelir. Bu bağlamda şu politika hamleleri etkili olacaktır:
- Daha uzun kira sözleşme sürelerinin (kiracılar için adil çıkış imkanıyla) yasalarla teminat altına alınması
- Gayri resmi baskı taktiklerini önlemek üzere açık tahliye standartlarının belirlenmesi
- Hızlı ve erişilebilir daha güçlü anlaşmazlık çözüm kapasitesi oluşturulması
Çözüm Önerisi 3: Devlet tarafından tüm piyasayı şişirmeyen hedefli kira yardımı yapmak.
OECD politika tartışmaları/önerileri, özellikle ihtiyaç sahibi hanelere yönelik ve ters teşviklerden kaçınacak şekilde yapılandırılmış konut yardımları gibi iyi tasarlanmış talep tarafı desteğinin önemini vurgulamaktadır.
Bu nedenle Türkiye hedefli bir kira kuponu sistemi geliştirebilir ve bu şu kriterlere dayalı olabilir:
- Gelire dayalı
- Yerel kira kıyaslamalarına endeksli
- Kayıtlı uzun vadeli kira sözleşmelerine bağlı (gayri resmiliği ve sirkülasyonu azaltmak için)
Çözüm Önerisi 4: Boş konutları piyasaya kazandırmak ve mümkün olan yerlerde spekülatif boşluğu cezalandırmak üzere düzenlemeler yapmak.
Yapısal ve yasal anlamda boşluk mevcut olduğunda, kıtlık kısmen üretilir. Bu oluşumlara ortam hazırlamamak için uygulanacak politika araçları şunları içermelidir:
- Yüksek baskı bölgelerinde birden fazla mülke uygulanan kademeli vergilendirme
- İdari olarak doğrulanabilir yerlerde boşluk vergisi
- Uzun vadeli kiralama için teşvikler (vergi avantajları, basitleştirilmiş kayıt, devlet teşvik ve sübvansiyonları)
Amaç cezalandırıcı popülizm değildir. Amaç, konutların biriktirilmesinden kullanımına doğru kaydırılmasıdır.
Çözüm Önerisi 5: Yerinden edilme tuzağını önlemek için konutu ulaşım ve istihdamla entegre etmek.
Haneler merkezden dışarıya itildiğinde, “düşük kira” genellikle “yüksek toplam maliyet” haline gelir. Ulaşım, zaman kaybı, çocuk bakımı karmaşıklığı ve hizmet erişimi gerçek uygun fiyatlılığı yok eder.
Bu nedenle, ulaşım odaklı bir konut stratejisi şarttır:
- Toplu taşımaya yakın uygun fiyatlı kiralık konut projeleri geliştirilmeli
- Yeni konutlarla uyumlu okul ve sağlık hizmetleri kapasite planlaması yapılmalı
- İş yoğunluğu yüksek bölgelerde işveren-yerel ortaklıklar vasıtasıyla kiralık konut üretilmesi
Sonuç
Kiralık konut politikası önemli bir sosyal politikadır ve gelişmiş ülkelerde de sosyal devlet anlayışının bir parçası olarak uygulanmaktadır.
Türkiye’nin kira krizi beklenmeyen bir durum değildir. Yaşamakta olduğumuz kira krizi sorunu konutun ne için olduğu konusundaki tercihlerin ve uzun yıllar boyunca uygulanan yanlış konut politikalarının ve yanlış kentleşme uygulamalarının bir sonucudur.
Yukarıda belirtildiği gibi TÜİK’in verileri, kiralık konut harcamaları hane halkı bütçelerinde önemli bir paya sahiptir. 2024 yılında tüketim harcamalarının %33,2’sini konut ve kira oluşturuyor (data.tuik.gov.tr). BETAM’ın listeleme tabanlı verileri, kiraların ne kadar yükseldiğini ve artışların büyük şehirlerde ve illerde ne kadar kalıcı ve tahrip edici olduğunu gösteriyor. TÜİK’in aile istatistikleri, toplumun büyük bir bölümünün kira ödediğini, yani kira şoklarının sosyal şoklar şeklinde gerçekleştiğini gösteriyor.
Piyasa, yapılmasına izin verilenleri yaptı. Konut politikası, ekonomiyi ayakta tutanların barınmaya erişiminin sağlanmasında başarısız oldu.
Konut politikası sosyal bir politikadır. Bunu inkar etmek, sorunu ortadan kaldırmaz; aksine Kadıköy’den Arnavutköy’e, İstanbul’dan Erzurum, Kars, Samsun ve Van’a ve şehirlerden metropollerin çevrelerindeki köyleri içeren ilçelere kadar genişletir.
Türkiye farklı bir seçim yapabilir. Ancak farklı bir seçim yapmak, kira krizinin “sadece piyasa başarısızlığı” olduğu rahatlatıcı efsanesinden vazgeçmeyi gerektirir.
Referanslar
Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomi ve Sosyal Araştırmalar Merkezi (BETAM). sahibindex Kiralık Konut Piyasası görünümü: Temmuz 2025 (Haziran 2025 sonuçlarını ve ana kira metriklerini içerir). betam.bahcesehir.edu.tr
Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü (OECD). Tuğla Tuğla: Daha İyi Konut Politikaları İnşa Etmek (2021).
Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü (OECD). Daha İyi Bir Yarın İçin İnşa Etmek: Konutları Daha Uygun Fiyatlı Hale Getirmek İçin Politikalar (2021). OECD
TÜİK. Tüketici Fiyat Endeksi, Ekim 2025 (yıllık %32,87, aylık %2,55, 12 aylık ortalama %37,15). data.tuik.gov.tr
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası (TCMB). TÜİK TÜFE serisine referansla hazırlanmış tüketici fiyatları tablosu (Ekim 2025 yıllık %32,87 dahil). TCMB
Türkiye İstatistik Enstitüsü (TÜİK). Hane Halkı Tüketim Harcamaları, 2024 (konut ve kira payı %33,2). data.tuik.gov.tr
Türkiye İstatistik Enstitüsü (TÜİK). Aile İstatistikleri, 2024 (ev sahipleri %56,1, kiracılar %28). data.tuik.gov.tr
TOKİ’nin resmi geçmişi (kurumsal faaliyet ve tarihsel çerçeve). TOKİ
TOKİ’nin deprem sonrası bağlamlardaki rolü ve arazi/toplum etkileri üzerine seçilmiş uluslararası haberler. Le Monde.fr
[1] Kira sözleşmesi yenilenirken ev sahibi, kira bedeline TÜFE’nin 12 aylık ortalama oranından daha yüksek bir artış yapamaz. Daha düşük bir oran belirlenmesi mümkündür; ancak bu oran yasal tavanı aşamaz. Daha önce konut kiraları için uygulanan %25 kira artış sınırı, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir.